关于房屋分类的简单介绍
前几天看到一个有关TH和CONDO差别的讨论。现根据本人的知识给大家介绍一下， 也许有错或者不全， 希望大家补充。如果版主认为此帖对大众有益， 请暂时置顶。
民用房屋一般分三类：
1. SFR （Single Family Residential---独立屋）：其特征是有土地，有yard，大部分没有CC & R和 HOA，个别lot小的有CC & R，甚至有HOA。
进一步划分：
a) SFR Detached: 这个就是最典型的别墅房子，其特征是整个建筑前后，左右， 上下都完全与邻居独立。Zoning code 是 R1。如果只有一边有side yard， 另一边的墙就是邻居的boundary， 好像当作fence 一样 （所以这一边的墙上不能开窗）。这类房子的zoning code 是 APD, 或者叫zero lot。每个城市对R1的min lot size有不同的要求， 有的6000尺（譬如说San Jose 或其他大部分的湾区城市）， 有的8000尺（譬如说Saratoga），如果lot小到一定程度， 譬如说4500 尺或以下， 就zone为PUD （Plan Unit Development）。
b） SFR Attached: 这个就是通常讲的双拼房 （duet home）。 其特征是二家share一堵墙 （有的时候二家有各自的墙 ， 但是连在一起）。与下面要讲的Duplex不同的是： 二家有各自的门牌号码， 可以独立分开贷款和买卖， 往往没有 CC & R和 HOA，但有deed restriction 来规定如何维护share wall。
2. Condominium：其特征是你总是和别家share something， 一定有CC & R和 HOA.
进一步划分：
a)Town house （镇屋）： 其特征是上下building都是归你居住， 往往有独立的门牌号码。
有的TH legal 上有地（lot），有yard。 但是和SFR还是有很大的不同， 不能随便使用，要完全遵守CC & R和 HOA的规定。甚至有些TH zone 为PUD的。
b)Condo （共渡公寓）：其特征是往往有邻居住在你家的上面或下面，大部分情况下门牌号码后面还要加一个Unit #。共渡公寓的名字很形象。 “共”是指有很多共有 / 共用部分，“渡”是指很多人只是过渡几年就换房了。
Condo没有地一说是不确切的。 事实上也是有地的， 只是小区内所有住家共有。
Town house 和condo光从建筑结构上有时很难区分， 特别是现在新房流行造Town House style condo。主要的区别是在legal上， 要看产权报告来确认。
c)在东岸还有一种叫Flat 的物业， 其实是Condominium的证券化。湾区不多见。
3. Multiplex （多单位住宅）：这个就是通常讲的二单位（Duplex）， 三单位（Triplex）和四单位（Fourplex），出租物业居多。其特征是这2～4个单位形成一个独立的building ，整个building是一个owner， 一个门牌号码， 然后再分Unit 1， 2，3， 4 或者A, B，C, D。
Duplex看上去和duet home很像。 但是duplex的二个units 必须是同一个owner， 不能单独分开贷款和买卖。
如果5个（或以上）单位的物业就算 Apartment 了，属于商业地产， 不在本帖的讨论范围。
前几天看到一个有关TH和CONDO差别的讨论。现根据本人的知识给大家介绍一下， 也许有错或者不全， 希望大家补充。如果版主认为此帖对大众有益， 请暂时置顶。
民用房屋一般分三类：
1. SFR （Single Family Residential---独立屋）：其特征是有土地，有yard，大部分没有CC & R和 HOA，个别lot小的有CC & R，甚至有HOA。
进一步划分：
a) SFR Detached: 这个就是最典型的别墅房子，其特征是整个建筑前后，左右， 上下都完全与邻居独立。Zoning code 是 R1。如果只有一边有side yard， 另一边的墙就是邻居的boundary， 好像当作fence 一样 （所以这一边的墙上不能开窗）。这类房子的zoning code 是 APD, 或者叫zero lot。每个城市对R1的min lot size有不同的要求， 有的6000尺（譬如说San Jose 或其他大部分的湾区城市）， 有的8000尺（譬如说Saratoga），如果lot小到一定程度， 譬如说4500 尺或以下， 就zone为PUD （Plan Unit Development）。
b） SFR Attached: 这个就是通常讲的双拼房 （duet home）。 其特征是二家share一堵墙 （有的时候二家有各自的墙 ， 但是连在一起）。与下面要讲的Duplex不同的是： 二家有各自的门牌号码， 可以独立分开贷款和买卖， 往往没有 CC & R和 HOA，但有deed restriction 来规定如何维护share wall。
2. Condominium：其特征是你总是和别家share something， 一定有CC & R和 HOA.
进一步划分：
a)Town house （镇屋）： 其特征是上下building都是归你居住， 往往有独立的门牌号码。
有的TH legal 上有地（lot），有yard。 但是和SFR还是有很大的不同， 不能随便使用，要完全遵守CC & R和 HOA的规定。甚至有些TH zone 为PUD的。
b)Condo （共渡公寓）：其特征是往往有邻居住在你家的上面或下面，大部分情况下门牌号码后面还要加一个Unit #。共渡公寓的名字很形象。 “共”是指有很多共有 / 共用部分，“渡”是指很多人只是过渡几年就换房了。
Condo没有地一说是不确切的。 事实上也是有地的， 只是小区内所有住家共有。
Town house 和condo光从建筑结构上有时很难区分， 特别是现在新房流行造Town House style condo。主要的区别是在legal上， 要看产权报告来确认。
c)在东岸还有一种叫Flat 的物业， 其实是Condominium的证券化。湾区不多见。
3. Multiplex （多单位住宅）：这个就是通常讲的二单位（Duplex）， 三单位（Triplex）和四单位（Fourplex），出租物业居多。其特征是这2～4个单位形成一个独立的building ，整个building是一个owner， 一个门牌号码， 然后再分Unit 1， 2，3， 4 或者A, B，C, D。
Duplex看上去和duet home很像。 但是duplex的二个units 必须是同一个owner， 不能单独分开贷款和买卖。
如果5个（或以上）单位的物业就算 Apartment 了，属于商业地产， 不在本帖的讨论范围。
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